Fez muito bem ao bolso comprar imóvel usado em agosto em bairros como Água Rasa, Jaguaré e Imirim, na Capital paulista. Quem o fez conseguiu um desconto médio de 12,69%sobre o preço originalmente pedido pelo proprietário, ou 182% a mais que o desconto médio de 4,5% apurado em julho, pela pesquisa feita mensalmente pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP).
Esse aumento no percentual de desconto foi um dos fatores principais para que a Zona D, que agrupa esses bairros na pesquisa, concentrasse 23,63% das vendas de casas e apartamentos usados nesse período.
Descontos maiores também foram registrados nas Zonas A, C e E, embora em percentuais inferiores ao da Zona D, num movimento que contribuiu para que os preços do metro quadrado dos imóveis usados vendidos em agosto baixassem em média 3,67%,na comparação com julho. Essa redução e a manutenção em bom nível dos financiamentos bancários – 59,09% do total vendido – foram decisivos para que houvesse crescimento de 79,66% sobre julho (ver quadro abaixo).
Nas 317 imobiliárias que o Creci consultou, 58,18% do total vendido foram em apartamentos, e 41,82% em casas. Os que não conseguiram financiamentos da Caixa Econômica Federal e de outros bancos compraram seus imóveis à vista (34,55% do total), com crédito de consórcio (3,64%) ou com pagamento em parcelas diretamente aos proprietários (2,73%).
“Essa conjunção de fatores positivos fez com que negociações que estavam em banho maria fossem concluídas depois de três meses seguidos de retração nas vendas”,afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.
Ele também acrescenta à lista de explicações para essa mudança o conhecido “efeito gangorra” do mercado de imóveis usados.
“Negociações que envolvem imóveis são mais complexas e demoradas que outras operações de compra e venda, e esse processo é que faz com que se alternem meses de alta e baixa nas vendas”, explica Viana Neto.
“A leitura correta do comportamento do mercado é a que se faz mais ao longo do tempo,mesmo considerando que alterações pontuais, por exemplo, nos prazo e taxas de juros dos financiamentos afetam esse desempenho”, esclarece o presidente do Creci-SP. De janeiro a agosto, o saldo acumulado de vendas está positivo em 31,9%.
A pesquisa do Creci-SP constatou que os descontos médios concedidos pelos proprietários sobre os preços que originalmente pediram por seus imóveis em agosto foram de 11,33%na Zona A (crescimento de 28,75% sobre os 8,8% de julho); de 10,25% na Zona C(alta de 13,89% sobre os 9% de julho); de 8,57% na Zona E (aumento de 0,82%sobre 8,5% de julho).
Na Zona D, o descontode 12,69% foi 182% maior que os 4,5% de julho. A Zona B foi a única em que os descontos encolheram, ando da média de 15% em julho para 4,5% em agosto –uma redução de 70%.
As vendas decasas e apartamentos responderam a esses descontos. Na Zona D foram efetivadas 23,63% das vendas de agosto na Capital, seguindo-se a Zona A (21,81% do total),a Zona C (19,14%), a Zona E (19,99%) e a Zona B (15,43%).
Os imóveis mais vendidos no período foram os de valor final até R$ 400 mil, com 52,73% dos contratos. Na distribuição das vendas por faixa de valor, 45% se concentraramna faixa de até R$ 4.000,00.
O imóvel que mais subiu em agosto na Capital foi o apartamento de padrão simples com mais de 15 anos de construção em bairros da Zona E, como Brasilândia, São Mateus e Grajaú. O preço médio do metro quadrado subiu 19,96%, de R$ 2.808,99 em julho para R$ 3.369,57 em agosto.
Os aluguéis baixaram 1,97% em agosto na comparação com julho na Capital, mas isso não foi suficiente para evitar uma queda no número de locações contratadas nas 317 imobiliárias que o Creci-SP pesquisou. A queda foi de 21,15%, com o índice delocação da Capital recuando de 2,5763 para 2,0315 de um mês para o outro.
Foramalugadas 54,35% do total em casas e 45,65% em apartamentos. Repetiu-se em agosto a preferência dos novos inquilinos pelas casas e apartamentos com aluguel mensal de até R$ 1.200,00, que somaram 54,19% dos novos contratos. Esse percentual havia sido de 52% em julho.
Ao contrário do que aconteceu com as vendas, os descontos concedidos pelos proprietários, em Agosto, ficaram menores que os de Julho em quatro das cinco Zonas de Valor: naE (- 36,29%, de 14,44% para 9,2%); na C (- 32,79%, de 11,13% para 7,48%); na A( – 14,53%, de 11,56% para 9,88%); e na D ( – 10,47%, de 17% para 15,22%).
Segundo a pesquisa Creci-SP, as locações distribuíram-se entre as Zona D (31,99% do total), C (24,22%), E (20,66%), B (14,28%) e A (8,84%).
O aluguel que mais aumentou em agosto foi o das casas de 4 dormitórios situadas em bairros da Zona B. O aumento foi de 33,33%, com o aluguel médio ando de R$3.000,00 para R$ 4.000,00. O aluguel que mais baixou foi o de apartamentos de 3 dormitórios localizados em bairros da Zona E, como Brasil, Jardim São Luis, Lauzane Paulista – a queda foi de 33,33% e aluguel de R$ 1.650,00 em julho ou a R$ 1.100,00 em agosto.
O fiador foia forma de fiança mais presente nos novos contratos de locação (39,13%), mas o depósito de três meses do valor do aluguel ficou próximo (35,09%), seguido pelo seguro de fiança (15,84%); pela caução de imóveis (6,21%); pela cessão fiduciária (2,8%); e pela locação sem garantia (0,93%).
Ainadimplência cresceu 6,67% em agosto em relação a julho. Os inadimplentes eram 5,25% em julho, e aram a 5,6% em agosto. A devolução de imóveis também aumentou – o equivalente a 91,15% dos imóveis alugados em agosto. Esse percentual é 12,85% maior que o apurado em julho, de 80,77% das novas locações.
Foram apresentados em agosto, nos fóruns da Capital, 2.547 ações envolvendo inquilinos e donos de imóveis, o que representou uma queda de 7,01% em relação às 2.739 ações de julho.
O número deações de rito sumário, 1.017, foi 11,57% menor que o de julho, 1.150. As ações por falta de pagamento somaram 1.329, 5% a menos que as 1.399 de julho. Também foram menores as ações de rito ordinário: 111, número 1,77% inferior às 113 de julho.
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